Mutui: come tutelarsi se non si riescono a saldare tutte le rate
15 gennaio 2024
Non riuscite a pagare le rate del mutuo? Il creditore ha iniziato la procedura di espropriazione dell’immobile?
Ebbene, in queste circostanze, quante volte avete ricevuto telefonate di sollecito, lettere di messa in mora e addirittura atti giudiziali per l’esecuzione forzata dell’immobile da società diverse dalla banca con cui avete stipulato il mutuo?
Stiamo parlando di un mutuo “cartolarizzato”, in altri termini di un credito deteriorato (per il quale si prevede una difficoltà permanente di rimborso) che è acquistato a prezzi stracciati (30%-40% del debito residuo), unitamente ad una massa di crediti simili, da una società veicolo che si finanzia mediante l’emissione di titoli in cui quei crediti deteriorati siano stati incorporati e che, una volta recuperati, garantiscono il pagamento degli interessi dei titoli e del capitale a scadenza.
Ebbene molte di queste società veicolo o di servicing non potevano e non possono espletare tale attività perché, semplificando per la iconica casalinga di Voghera, secondo quanto prescritto dall’art. 106 TUB (Testo Unico Bancario), i servizi di riscossione dei crediti e dei servizi di cassa a pagamento «possono essere svolti solo da banche o intermediari iscritti … nell’apposito albo».
La particolare qualità di tali società, in quanto iscritte all’Albo ex art 106 TUB, è evidentemente ritenuta dal legislatore una necessaria garanzia del sistema (tanto da dover essere pubblicata in GU ed inserita nei prospetti informativi) a tutela dei superiori interessi in gioco e della “correttezza, affidabilità e stabilità di chi opera sul mercato, in contatto diretto col pubblico”.
Pertanto, se il soggetto che agisce in giudizio per il recupero di un credito cartolarizzato non corrisponde al soggetto indicato nell’avviso di cessione pubblicato e/o non è una società iscritta all’albo ex art.106 TUB e del suo incarico non è stata mai data notizia in GU, lo stesso deve ritenersi non legittimato a tale attività di recupero.
La giurisprudenza, sollecitata a tal fine dai legali difensori dei mutuatari, sta riscontrando che tante di queste società che utilizzano metodologie terroristiche per spennare il debitore insolvente non erano (e non sono) iscritte in questo albo!
Una delle ultime sentenze a tal fine orientate è quella del Tribunale di Termini Imerese. Con la decisione del 10 novembre 2023, il giudice dell’esecuzione ha affrontato il tema della legittimazione a promuovere un’azione esecutiva da parte di una società di servicing, mandataria di una società veicolo, sollevato dal debitore in sede di opposizione a precetto come «grave motivo» tale da giustificare la sospensione della procedura di espropriazione dell’immobile. Il giudice, ritenendo soddisfatto il requisito del grave motivo, ha sospeso l’esecuzione.
Negli ultimi anni abbiamo assistito all’enorme, costante ed ininterrotto flusso di cessione di crediti bancari con la conseguenza che la successiva attività di recupero, molto spesso, è stata svolta da società terze rispetto al rapporto originario vigente tra mutuatario e banca creditrice.
Non state fermi. Non ascoltate le supercazzole dei bancari. Fate controllare da un professionista del settore se quel soggetto, che vi sta torturando e togliendo il sogno della vostra casa, è legittimato a farlo.
E agite immediatamente.